4月17日晚，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）披露2025年度报告。在房地产行业仍处深度调整的这一年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，连续第三年行业领跑。
这份成绩单并不令人意外。过去三年，行业格局加速洗牌，保利发展洞悉趋势变化以强大综合实力成为“行业领跑者”。2530亿元背后，企业靠什么维持增长韧性？在“好产品、好服务、好生活”的新战略框架下，这家央企龙头如何成为市场信心“稳定器”？
销售“含金量”：
权益比升至79%，回笼率连续三年超100%
一是销售权益比。2025年，保利发展销售权益比提升至79%，同比增加3个百分点。权益比越高，意味着规模增长越“实”，对外部合作杠杆的依赖越低。在当前合作方出险风险频发的背景下，这一指标的优化增强了企业的自主掌控力。
二是销售回笼率。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率达到102%，连续第三年超过100%。经营活动现金流量净额实现152亿元净流入。
保利发展销售规模连续领跑行业，核心城市贡献突出、销售回款高效，叠加优质土储结构与低融资成本优势，行业龙头壁垒持续加固，抗周期能力显著。
“三好”落地：产品力与交付力如何兑现
“好产品、好服务、好生活”——这一提法在保利发展的发展经营中被反复强调。从年报披露的项目表现来看，这并非单纯的口号。
在产品端，保利发展持续推广“三好房子”产品体系。广州玥玺湾项目和上海世博天悦项目成为全国“好房子”的标杆范例。据统计，2025年全国单项目销售额破百亿的项目极少，保利发展一家即占据两席。市场用实际购买行为验证了其产品力。
在服务端，交付力是衡量服务兑现程度的关键指标。2025年，保利发展累计交付高品质住宅12.99万套，客户满意度提升至87%，行业“交付力”领先。
一位长期跟踪房地产行业的分析师表示：“现在的购房者对交付确定性极其敏感。保利作为央企，在保交付方面具有天然的信用背书，但能把满意度做到87%，说明其服务标准确实在落地。”
在“好生活”维度，保利发展将产品与服务延伸至社区运营。尽管年报中未单独披露社区服务收入，但从其“人文社区”理念的持续推广可以看出，企业正试图从单纯的住宅开发商转向生活服务提供商。这也是央企职责的一部分——在行业信心不足时，通过稳定的交付和运营，为市场提供确定性。
融资优势：
综合成本降至2.59%，资产负债率五年连降
如果说销售端体现的是市场认可度，那么融资端则直接反映金融机构对企业的风险评估。
2025年，保利发展成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%。年内，公司新增有息负债平均成本降至2.59%，期末综合融资成本降至2.72%的历史低位，公司债利率最低2.12%，中期票据利率低至1.85%。有息负债规模同比减少77亿元，资产负债率连续五年下降至72.26%。
2025年，保利发展全年拓展总地价791亿元，其中一二线城市占比超过90%，北京、上海、广州三地近乎占去半壁江山。同时，通过存量焕新、资产盘活等多元手段，累计盘活资源181亿元。
值得注意的是，保利发展在2025年主动计提了资产及信用减值准备。剔除减值因素，主营业务盈利保持韧性，经营态势逐季改善。这种主动“排雷”的做法，在行业内并不多见，体现了一家央企对长期股东和投资者的负责任态度。
核心城市深耕：
连续三年贡献度超92%，市占率升至7.9%
保利发展始终坚持核心城市深耕策略。2025年，公司在核心城市的销售贡献度依然稳定在92%的高位，连续第三年保持在90%左右。在核心城市中，保利的市场占有率已超过7.9%，同比提升0.8个百分点。
这种深耕策略在行业下行期尤为珍贵。核心城市人口净流入、购买力相对充足、政策调控更为精细化，使得在这些城市拥有重仓布局的房企具备更强的抗跌性。保利上半年实现1452亿元销售规模，为全年领跑奠定了基础，正是得益于对核心城市营销窗口的精准捕捉。
可以看到，保利发展在核心城市的市占率还在提升，这说明即便市场总量收缩，头部企业的集中度仍在上升。
央企职责：穿越周期的稳定器
在2025年的市场环境下，保利发展作为央企龙头的角色发生了微妙变化。它不再仅仅是行业中的一家企业，而是成为市场信心的“稳定器”。
从投资端看，当多数房企选择收缩时，保利仍保持791亿元的总地价拓展，向市场释放了积极信号。从融资端看，首单现金类定向可转债的成功发行，为行业探索了新的融资路径。从交付端看，12.99万套高品质住宅的如期交付，直接惠及数十万家庭，维护了社会稳定。
在“十五五”新程开启的新篇章，保利发展在年报中表示，将继续秉持长期主义与稳健经营理念，紧抓行业转型机遇，深耕产品力与交付力，持续优化经营质效，以央企担当助力房地产市场平稳健康发展。
结语——
2530亿元、连续三年行业领跑、回笼率连续三年超100%、融资成本降至2.59%——这些数字勾勒出保利发展2025年的基本轮廓。但比数字更值得关注的，是企业在规模与安全、速度与质量之间找到的平衡点。
“稳”字诀的背后，是对核心城市的长期深耕、对现金流安全的极致追求、以及对产品与服务标准的持续投入。在房地产行业从“高杠杆、高周转”转向“高质量、优服务”的进程中，保利发展这份年报提供了一份可供参照的央企样本。
对于普通购房者而言，这些数据或许过于宏观。但“好产品、好服务、好生活”的最终检验者，正是每一个选择保利的家庭。当行业褪去浮躁，回归居住本质，谁在认真盖房子，市场会用脚投票。
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