本应是服务社区的商业配套，却被指要改建成不符合地块规划用途的酒店；合同中约定的全体业主的共用车位，也被一道围栏划为“商业专属”。近日，位于深圳市龙华区的安宏基天曜府小区部分业主向南都·湾财社记者反映，因其商业裙楼的改造用途及停车场划分问题，引发了业主与承租方、物业之间的激烈矛盾。
部分业主们担心，一旦商业裙楼改造成为酒店，社区的安宁、隐私乃至资产价值都将受到严重冲击。然而，面对业主的强烈反对，承租方公开回应称项目将合规打造为“娱乐场所”，并非酒店；物业方则解释划分车位是为精细化管理。
这场风波的背后，究竟是合规的商业运作，还是存在违规操作的可能？南都湾财社记者对此展开了深入调查。
业主投诉
住宅楼下欲建酒店？停车位也被“征用”？
“我们买房时，看中的是这里的纯粹居住环境和充足的车位配比，但现在这两点都岌岌可危。”安宏基天曜府的业主在接受记者采访时，语气中充满焦虑。
据了解，业主们反映的核心问题主要有两个。其一，是位于小区1栋4单元下方的1.2万余平方米商业裙楼，疑似被承租方“深圳市洛夫特商业管理有限公司”装修改造为酒店。其二，购房合同约定的898个车位中，已经有135个被物业划为“商业专用停车场”，并计划以远高于住宅停车费的标准收费。
业主们向记者详细列举了他们的担忧：酒店带来的流动人员将引发治安隐患和隐私泄露风险；社区环境将变得嘈杂；甚至可能因酒店运营不当而导致整个小区被“污名化”，最终“资产缩水”。
车位之争则是另一个矛盾焦点。据业主所述，物业将首层架空层的135个车位划分为商业专用，与住宅停车场用物理围栏隔开。
但在业主出示的购房合同中显示，项目共规划898个车位，此前并未约定商业车位的划分比例。“现在住宅车位只剩763个，虽然勉强够一户一个，但未来访客停车会非常困难。”业主刘先生说，业主若要使用商业车位，需按600元/月缴纳费用，是住宅停车费的2.4倍。
4月13日，记者实地走访安宏基天曜府。商业裙楼的外围已被围挡封闭，现场未见工人进出，也无明显施工噪音。物业工作人员告知，商业裙楼室内装修目前确已停工。
记者注意到，该小区的住宅停车场与商业停车场分设两个出入口，商业停车场目前暂未开放使用。
但他们也承认，商业停车场的月卡费用（拟定600元）将远高于住宅停车场（250元），并表示未来可从业主需求出发，考虑提供错峰停车等优惠。
多方回应
“商改酒”是否合法？
这场风波的核心，在于“商改酒”是否合法。根据业主提供的《土地使用权出让合同书》等文件，该项目地块为“二类居住用地（R2）”。
记者查阅2021年修订的《深圳市城市规划标准与准则》，其中明确R2用地配套的“商业”用途指零售、餐饮、康体、娱乐等，而“旅馆业建筑”则被单独列出，并不在商业范畴内。深圳市规划和自然资源局龙华管理局也在今年1月给业主的回复中确认：该项目“无旅馆业建筑指标”。
然而，这份回复也为争议留下了一道“口子”。回复中提到，可参考《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》中“商业、办公、旅馆等用途可相互临时转换”的原则性条款，但同时指出“具体实施办法目前正在研究制定，尚未发布”。
作为施工许可的审批单位，龙华区住建局在接受记者采访时表示，此事主要涉及规划用途变更，大部分内容不属其管辖，该局主要负责“督促物业做好管理”。
民治街道办在此前回复业主的内容中表示，前期因该项目无证施工已依法叫停，但在项目取得龙华区住建局审批的《建筑工程施工许可证》后，便允许其重新施工，并要求其严格按备案手续进行。关于反映擅自划走业主共有车位、违反合同约定及法律规定、物业规划固定商用车位问题，经核实，相关商用车位许可，管理处已向交通运输局申请并审批通过。南都湾财社记者也就业主反映的相关问题询问街道办处理进展，但截至发稿尚未取得回复。
据悉，龙华区住建局、民治街道执法队、施工方等多方日前已与业主召开沟通会议。据业主向记者反馈，目前承租方已作出不建设酒店的书面承诺，南都・湾财社将对后续进展持续关注。
采写：南都·湾财社记者 孙阳湖北配资平台
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